El nearshoring ha transformado el mercado industrial en México, evolucionando desde el modelo de maquiladoras hacia una versión más avanzada y estratégica. Este fenómeno ha incrementado las transacciones de naves industriales, bodegas y plantas, con más de 60 por ciento gestionadas por brokers profesionales.
“México ofrece ventajas clave como su ubicación estratégica, el T-MEC y una mano de obra competitiva, aunque la automatización impulsa la necesidad de desarrollar talento tecnológico”, dice Lyman Daniels, presidente de CBRE México.
Regiones como Monterrey destacan por su diversificación sectorial, con 55 por ciento del mercado industrial dedicado al automotriz, 33 por ciento a la manufactura, 6 por ciento a la logística y 3 por ciento al e- commerce. Clusters especializados en sectores como biotecnología y automotriz han emergido en diversas regiones, incluyendo Hermosillo, gracias a su infraestructura y mano de obra calificada.
¿Cómo ha evolucionado el nearshoring en el mercado industrial en México?
El mercado industrial actual está viviendo uno de los momentos más dinámicos y activos de su historia. La tendencia del nearshoring, aunque parece un concepto nuevo, no lo es. Hace varias décadas, las maquiladoras marcaron una pauta significativa en la industria manufacturera, y lo que vemos hoy es una evolución de ese modelo: el maquiladora 2.0 o 3.0. Esta nueva versión del modelo no solo está impulsada por la proximidad geográfica, sino también por la seguridad, la eficiencia y la reducción de riesgos en las cadenas de suministro. Muchas empresas están regresando a México para aprovechar las ventajas competitivas que ofrece la región en términos de costos, logística y relación comercial con Estados Unidos. Este movimiento estratégico ha sido clave para el crecimiento exponencial del sector industrial.
Las transacciones relacionadas con naves industriales, bodegas y plantas han aumentado considerablemente. CBRE cuenta con más de 60 por ciento del mercado industrial, es decir, que más del 60 por ciento de estas transacciones están siendo gestionadas por brokers profesionales, quienes desempeñan un papel crucial al representar tanto a inquilinos como a propietarios de las naves, bodegas y plantas en estas negociaciones.
Este nivel de representación demuestra la importancia de contar con expertos que entiendan las dinámicas del mercado, las necesidades de ambas partes y las complejidades legales y comerciales involucradas. La experiencia y conocimiento de los brokers han sido un factor determinante para garantizar operaciones exitosas y fortalecer la confianza en el mercado.
¿Qué ventajas ofrece el país a los inversionistas extranjeros?
México tiene ventajas estratégicas muy importantes, como su ubicación geográfica; al estar al lado de EU, una de las economías más grandes del mundo, es un privilegio enorme. Esto facilita el comercio a través del T-MEC (antes TLCAN), reduce costos logísticos y abre puertas para exportaciones rápidas y eficientes. Además, históricamente, México ha ofrecido una mano de obra altamente calificada a costos competitivos. Esto ha sido clave para atraer inversión extranjera directa (IED), especialmente en sectores como la manufactura y la automoción. Sin embargo, la tecnología está cambiando las reglas del juego. Aunque la mano de obra sigue siendo un punto fuerte, la automatización está ganando terreno. Esto no necesariamente quita competitividad a México, sino que lo obliga a evolucionar.
La industria debe enfocarse en desarrollar un talento humano capaz de manejar tecnologías avanzadas, como la robótica, el análisis de datos y la inteligencia artificial. Esto también pone en el radar la necesidad de fortalecer la educación y la capacitación en áreas técnicas y tecnológicas para que el país pueda adaptarse a estas transformaciones globales.
¿Qué oportunidades tiene México para retener a los inversionistas frente a la competencia internacional?
Sería ideal vivir en un mundo sin cambios, pero la realidad es que estamos en un entorno en constante transformación. Esto, naturalmente, genera frustraciones, emociones y una dosis de incertidumbre, especialmente en el mercado. Sin embargo, si analizamos el panorama estructuralmente, creo que nunca hemos tenido un mercado tan sólido como el actual.
Tengo clientes que vienen a México y, en ocasiones, se frustran porque no encuentran espacios disponibles para establecerse. Esto los lleva a considerar otras alternativas, como países vecinos al sur o algunas naciones en Asia. Pero estoy seguro de que coincidimos en que no queremos que se vayan a otro lugar. Queremos que se queden aquí, donde podemos atenderlos con gusto, ofrecerles competitividad y ayudarlos a alcanzar sus objetivos. Este es el lugar donde realmente quieren estar.
EL DICE...“El mercado industrial actual está viviendo uno de los momentos
Más dinámicos y activos de su historia”.
¿Qué zonas del país tienen mayor potencial de crecimiento?
Diría que no hay una zona más importante que otra, pero lo que sí puedo afirmar es que existen clusters industriales donde diversas industrias tienden a agruparse. Esto se debe a que, desde el punto de vista logístico, resulta mucho más eficiente que los productos y las partes necesarias para su producción se encuentren en un mismo mercado, facilitando el traslado y optimizando tiempos y costos.
Por ejemplo, en el sector biomédico hemos visto avances significativos en áreas como Hermosillo, en Sonora, y otros mercados emergentes. Este desarrollo está estrechamente relacionado con la presencia de universidades y el tipo de mano de obra especializada disponible en esas regiones. Los clusters tienden a especializarse en ciertos sectores, como el automotriz, la biotecnología, o el biomédico, según las necesidades y características de cada región.
¿Qué segmentos del mercado inmobiliario experimentan mayor demanda en Monterrey?
En Monterrey, por ejemplo, 55 por ciento del mercado industrial corresponde al sector automotriz, el 33 por ciento a la manufactura, el 6 por ciento a logística y el 3 por ciento al e-commerce. Estos números varían de año en año, pero hemos observado que, mientras el crecimiento sea equilibrado, se trata de un desarrollo saludable. El gobierno de Monterrey ha hecho un buen trabajo atrayendo distintos tipos de negocios, logrando un portafolio bastante diversificado y equilibrado en términos de usuarios y sectores.
La presidenta Claudia Sheinbaum anunció un proyecto de un millón de viviendas, ¿qué formatos podrían aprovechar esta oportunidad?
Quienes vivimos en grandes ciudades tal vez no somos plenamente conscientes de lo que hace falta en otras partes del país. En ciudades como México, Monterrey y Guadalajara, la densidad de centros comerciales es bastante similar a la de Estados Unidos. Sin embargo, hay muchas otras ciudades más pequeñas que aún no han tenido un desarrollo tan fuerte, pero que representan una gran oportunidad.
Si fuera dueño de una tienda, sin duda me fijaría en mercados de ciudades con menos de un millón de habitantes, donde la oferta comercial no es tan amplia y las personas no tienen acceso a las mismas opciones de consumo que en las grandes urbes. Esto genera una gran oportunidad de expansión.
Por supuesto, como asesores, sabemos que la clave está en investigar bien. Existen mercados más calientes que otros, con una mayor demanda y una clara necesidad de ese tipo de desarrollos comerciales.
¿Qué estrategias podrían implementar para atender la demanda de oficinas?
Hay varios aspectos importantes a considerar. Primero, es fundamental entender cómo está dividido el mercado de oficinas. Tenemos oficinas de lujo, conocidas como clase A, y oficinas de menor nivel. En el caso de las oficinas clase A, hemos visto una mejora en la ocupación. Actualmente, el nivel de desocupación está un poco por encima de 22 por ciento. Sin embargo, uno de los problemas principales es la falta de espacios grandes para usuarios corporativos de gran escala.
Por ejemplo, si una empresa de Estados Unidos necesita 5 mil, 6 mil o 7 mil metros cuadrados —lo que equivale a tres, cuatro o cinco pisos— hay muy pocos edificios que puedan ofrecer esa capacidad. Ante esto, hemos notado que algunos desarrolladores están considerando volver a invertir en nuevos proyectos para satisfacer esta demanda.
No tengo duda de que el mercado de oficinas regresará a ser tan fuerte como antes de la pandemia, incluso más rápido de lo que muchos esperan. Las personas somos sociales por naturaleza; trabajar desde casa pudo haber sido interesante por un tiempo, pero al final queremos estar en espacios donde podamos convivir y colaborar con otros.
Además, el concepto de oficinas ha evolucionado. Ya no se trata solo de un escritorio con un teléfono y una computadora. Ahora, los espacios de trabajo están diseñados para fomentar la colaboración, el intercambio de ideas y la socialización entre compañeros. Esta evolución está trayendo oportunidades muy interesantes para el mercado de oficinas y marca un cambio positivo en su uso y diseño.
OMM
